Husleieloven regulerer husleie
Utgangspunktet er at avtaler skal holdes. Det vil si at hvis utleier og leietaker har avtalt at leien skal være 10 000 kroner per måned, gjelder dette i hele leieperioden.
Husleien kan ikke endres på andre måter enn det som fremgår av husleielovens kapittel 4. Prisjusteringer må også aktivt kreves av en av partene. Det skjer altså ingen automatisk justering av leien, selv om dette skulle stå i kontrakten.
Når kan utleier justere husleien?
Selv om hovedregelen er at avtalt leie gjelder hele leieperioden, er det er to unntak:
- Adgangen til å indeksregulere husleien
Leien kan oppjusteres tilsvarende økningen i konsumprisindeksen. Denne viser den faktiske prisutviklingen for varer og tjenester til private husholdninger. Du finner informasjon om konsumprisindeksen på www.ssb.no/kpi, hvor du kan beregne prisendringen selv.
Bare ren leiepris kan justeres opp. Hvis leietaker betaler fyringsutgifter etter faktisk forbruk ved siden av husleien, skal disse trekkes fra beløpet som skal indeksreguleres.
Endringen kan tidligst gjøres ett år etter prisjustering. Leieforholdet må med andre ord ha vart i minst ett år, og det må ha gått minst ett år siden forrige regulering, enten den er en indeksregulering eller justering etter gjengs pris, som vi kommer tilbake til nedenfor.
En justering av leieprisen må varsles skriftlig med en måneds frist. At leien blir indeksregulert er ofte avtalt i kontrakten.
- Adgangen til å justere leien etter gjengs leie
Hvert tredje år kan leien reguleres til gjengs leie, altså vanlig pris for utleie av liknende husrom, i samme område og med samme avtalevilkår.
Den enkleste måten å finne gjengs leie er å se på sammenlignbare objekter på finn.no. Hvis partene ikke blir enige, kan de få "gjengs leie" fastsatt av en takstnemnd, eller ved å bringe saken inn for forliksrådet.
Utleier kan kreve leien økt til gjengs leie først 2,5 år ut i leieperioden, med virkning først 6 måneder senere. Med andre ord må leietakeren ha bodd i boligen i minst tre år før leien kan reguleres til gjengs leie. Også her må dette gjøres skriftlig av den som ønsker leien justert - som oftest utleier.
Justering av husleie og mulighet for å si opp leiekontrakten
Noen utleiere misforstår reglene, og tror at de bare kan si opp kontrakten og tilby leiligheten til høyere pris i ny kontrakt. Dette gjelder typisk tidsubestemte kontrakter. Oftest vil de da ha en vesentlig høyere pris enn det de kan oppnå ved indeksregulering eller justering til gjengs pris.
En oppsigelse begrunnet utelukkende med et ønske om høyere husleie vil anses som usaklig og urimelig, og vil være ugyldig. Med andre ord, ikke prøv dette.
Har du betalt for mye i leie?
Etter å ha lest dette tenker du kanskje at du har betalt for mye i leie. Hva gjør du da?
Med mindre du selv har skyld i at du har betalt for mye kan du kreve å få differansen tilbakebetalt - med forsinkelsesrenter.
Hvis du derimot er utleier og tenker at du har fått for lite i leie, har du dessverre ikke krav på å få etterbetalt en sum. Husleieloven § 4-4 gjelder bare de tilfellene hvor det er betalt for mye, ikke for lite.
Eventuelle krav foreldes etter 3 år. Det er altså bare beløpet man har betalt for mye de tre siste årene som kan kreves.